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人口増加が続く大田区の魅力とは何?住まいを選ぶポイント 〜大田区のエリア特性、マンション市場と新築戸建ての価格はどうなっているのか

都会と自然、多様性溢れる大田区の魅力

東京23区として最大の面積を誇る、東京・大田区。区の人口は約73万5000人(2019年11月1日現在)で、ここ数年はおよそ年間5000~6000人の純増が続いています。人口減少社会に逆行するかのように、年々人口が増加している、大田区の良さや魅力は何でしょうか。

 

まず年間約8500万人を誇る東京国際空港(羽田空港)の存在が挙げられるでしょう。羽田空港は大田区の面積の実に3分の1を占めるほど、大田区にとって身近で大きな存在です。
そしてJRのほか、京浜急行が2路線、東急が2路線、都営浅草線も走っており、発達した鉄道網があります。空と陸の両面から、利便性が高いエリアとなっています。

 

住環境はどうでしょうか。大田区内には「田園調布」や「山王」といった高台の閑静な高級住宅街から、商店街や町工場が点在する下町まで、多種多様なライフスタイルが存在します
見どころも豊富にあり、「池上本門寺」「勝海舟記念館」(鳳凰閣)をはじめとする文化や歴史が感じられる地域資源や、「池上梅園」、「桜坂」などの庭園や景勝地などもあります
さらに大田区には、広大な多摩川河川敷や、23区内では珍しい砂浜の存在で知られる「大森ふるさとの浜辺公園」といった自然環境が存在します

 

大田区が区民を対象に、大田区の魅力度調査(有効回答数898件)を実施しています。
その調査結果によりますと、大田区の良さや魅力の第1位は「駅が近く、交通の便が良い」(148件)、次いで「羽田空港が近い」(125件)となっており、利便性の高さが上位に上がりました。3位以下には「川や海、緑など自然が豊かである」(99件)、「生活環境が良く、住みやすい」(86件)という自然環境の良さも魅力となっています。都会と自然という相反する要素がミックスされているところが、大田区の魅力であると言えるでしょう。

 

再開発ラッシュで今後の成長が期待できる街、「蒲田」


 

大田区の行政・経済の中心地は、区役所のある蒲田駅(JR京浜東北線・東急池上線・東急多摩川線)および京急蒲田駅(京浜急行本線・空港線)の周辺エリアとなります。目下この蒲田・京急蒲田両駅を中心にしたエリア一帯で、再開発計画が進行しています。

 

まず、京急蒲田駅の西口に隣接した地区(敷地面積約1.0ha)では、駅前の家屋・商店の密集地帯の再開発事業(京急蒲田西口駅前地区第一種再開発事業)が2015年の秋までに行われ、地上20階建、高さ73.2m、延床面積35,600㎡からなる高層マンション(プラウドシティ蒲田、総戸数320戸)、商業施設、駐車場などからなる建築物「あすとウィズ」が整備されました。
あすウィズの開業によって、京急蒲田駅の西口の景色は一変。京急だけでなく、蒲田駅からも人の流れができつつあります。

 

一方のJR・東急線の蒲田駅の方はどうでしょう。2013年に大田区が策定した「蒲田駅周辺再編プロジェクト」を受けて、区が旗振り役となり、新たな駅周辺の再開発事業「JR蒲田駅東口中央地区市街地再開発事業」が進められようとしています
これはJR、東急線、そして京急線の3つの蒲田駅を繋ぐ新路線である「新空港線」(蒲蒲線)の整備計画をきっかけに、蒲田駅東口の再開発を行おうというものです。

 

まずは初動期整備として、駅東口および西口広場の整備、「東口地下自転車駐輪場」の検討のほか、新空港線の整備と合わせた中長期の計画を策定していく模様です。さらに蒲田駅の駅ビルである「グランデュオ蒲田東館」、「グランデュオ蒲田西館」、および「東急プラザ蒲田」が建物の老朽化のため、今後建て替えの必要性に迫られており、駅周辺は交通インフラ、建物インフラが一体的に再生される可能性が高まっています
とりあえず今決定しているのは「JR蒲田駅東口駅前広場初動期整備」事業で、今年大田区がデザインプランを決定、このほど公開したところです。この「東口駅前広場初動期整備」事業の完了のめどは2026年となっています。蒲田は、今後の発展に向けて目が離せない街であることは確かです。

 

東急池上線沿線の魅力とは何か?若いベンチャー企業が集まる「五反田」の先進性


 

大田区には、JR・東急線蒲田駅から品川区の五反田までを走る、東急池上線という路線があります。今この地域に密着したローカル路線に注目が集まっています。
沿線には下町の情緒のある昔ながらの商店街が存在し、住みやすい環境が整っているほか、終着駅である五反田で働く若い人が集まっているのです。五反田に若者が集まっている理由はなんでしょうか。

 

東京で若い人が集まる街として真っ先に挙げられるのは渋谷ですが、渋谷では今、渋谷駅や駅周辺で活発なオフィスビルの再開発が行われており、賃料の上昇傾向はとどまるところを知りません。
再開発により新規供給されるビルの賃料は当然、前に立っていたビルよりも高くなりますが、副作用として、周辺の賃料相場までをも引き上げてしまいます。こうした渋谷の開発の余波で、渋谷に拠点を構えたくてもそれができない、ITベンチャーをはじめとする若い企業は、ビル探しに苦労することになります。こうした企業は、再開発がまだ活発ではない周辺のエリアへ分散することになります。

 

その中で五反田エリアの魅力として、渋谷など都心にも近く、羽田空港や品川駅にも近いという高い利便性が挙げられます。その一方で個人オーナーの築古・中小ビルがまだ多く、オフィスの賃料が安いのです。渋谷では坪3万円を超えているのに、五反田は駅近でも坪1.5万円程度と格安です。

 

では実際、どのようなベンチャー企業が進出しているのでしょうか。五反田駅周辺に本社を構えるベンチャー企業の代表例として、スキル売買の「ココナラ」、不用品売買の「ジモティー」、葬祭マッチングの「よりそう」など、一度は耳にしたこともある企業もあるでしょう。
五反田は五反田駅周辺だけでITベンチャーが70社超は存在するとされ、シリコンバレーならぬ「五反田バレー」と呼ばれるようになってきました。

 

そして東急池上線の住宅地としての価値も高まっています。五反田バレーに集う企業など、創業間もない会社は、スタッフの勤務時間が不規則です。そのため職住近接が見逃せないポイントで、職場近くに良好な住環境があることが何より重要となってきます。
IT企業では、福利厚生の一環として、職場周辺に住むと家賃を補助する制度があることが当たり前です。スタートアップは20代や30代など若い人が多く勤務しています。

 

住宅を購入する際は、これから成長するであろう、IT産業の立地特性を見極めて、選ばれる沿線ということを考えることも必要かもしれません。なお五反田へは、大田区の西馬込を起点とする都営浅草線も乗り入れています。

 

マンション供給は減少傾向、販売価格はぐんぐん上昇


 

大田区は持ち前の利便性のほか住まいとしての環境にも優れており、蒲田の再開発が進められていることを受けて、東京・城南地区の人気エリアとなりつつあります。
一方で大田区の新築マンション価格は上昇傾向にあります。まず挙げられるのは東京、とりわけ羽田空港という国際空港を抱える大田区特有の事情ではありますが、外国人観光客をはじめとする人の来訪が多いことから、ビジネスホテルなどの開発需要と重なり、開発業者による土地の入手段階でコストが高くなっています。

 

そして全国的な傾向として、マンションなどのRC(鉄筋コンクリート)構造の建築物にかかる建築費の上昇です。建設業の人手不足と建設資材価格が10年ほど前から上昇に転じ、今尚その基調に変化がありません。こうした土地代と建設費の二つの要因で新築マンションは上昇傾向にあります。では実際のマンション価格を見てみましょう。

 

マンションの価格は一般的に一坪(およそ3.3㎡)あたりの単価、「坪単価」で表記します。
不動産経済研究所のデータによると、大田区全体の平均坪単価(2018年8月から2019年7月までの平均)は約320万円となっており、前年同期比で29万円近く上昇しました。
なお総額の上昇を抑えるため、開発会社は戸当たりの面積(占有面積)を小さくする傾向にあります。この時期の大田区で分譲されたマンションの平均占有面積は55㎡となっており、総額は約5400万円となっています。

 
例えば一般的なファミリータイプと言われる、占有面積70㎡のマンションとなると、総額は7000万円近くになります。
なお大田区の特徴として、沿線によって相場が全く異なるところが挙げられます。最も高額であるのはJR京浜東北線沿線で、坪400万円、東急線・浅草線が坪310万円、京浜急行本線が275万円となっています。大田区内では年間40件前後のマンションが供給されています。
 

若者の持ち家思考は上昇。レインズ情報から見る、戸建て住宅の取引価格は

一方で、戸建て住宅はどうなっているでしょう。東日本不動産流通機構が発表している、戸建て住宅の区市町村別成約状況(2018年度)によると、大田区内では2018年度内に40件の新築戸建て住宅が成約(契約)しており、その平均成約価格は6072万円、平均土地面積は69.88㎡、平均建物面積は95.00㎡となっています。

 

この価格を見て何か感じることはありませんか?戸建てはマンション価格との比較で割安だということです。平均成約価格から平均建物面積を割りますと、坪単価は約210万円と算出することができます。
マンション価格が上昇する要因は先の章で触れた通り、住宅以外のホテル開発用途など、競合環境の激化による土地代の高騰と、RCの建築費の上昇です。

 

その一方で、狭い土地に建てられ、その多くが木造である戸建て住宅は、マンションほど価格がはっきりとは上昇していないのです。さらに戸建て住宅は、マンションのような管理費、共益費、修繕積立金といった、住宅ローン以外に毎月発生するコストが存在しません。そして敷地内に駐車スペースが1つは付いています。
マンションの場合、大田区であれば駐車場代は最低でも月2万円以上はするはずです。そのため、戸建て住宅を買い求めるユーザーが増えているのです。なお住宅を購入する人の割合は年々増えており、特に若年層でその傾向が顕著です。

 

一般的に、持ち家比率という指標があります。総務省が出している家計調査によると、2018年時点の持ち家比率は20代で46%、30代で64%に達しています。若年層のおよそ半分が持ち家を持っているという計算になります。この数値は、18年前の2000年ですとそれぞれ20%、29%しかありませんでした。若い人を中心に住宅購入が進んできているということが明らかです。
なお若い人が住宅を購入する要因として、住宅購入者の負担が政策的に軽減され、住宅を購入しやすくなっていることが大きいと見ら れています。
日本銀行による、歴史的な超低金利政策で、金利変動型の住宅ローンで最低金利は0.3%台からと、ほとんど金利なしで借り入れができる状況となっています。
さらに国による住宅ローン減税制度の大幅拡充や、すまい給付金の創設などによって、年収帯が低い層だけでなく、比較的年収が高い世帯でも一連の負担軽減策が受けられるようになりました。
それらに加えて、次世代住宅ポイント制度の実施、住宅取得資金に係る生前贈与の拡充など、様々な優遇策が講じられていることから、住宅取得のチャンスが広がっているのだと言えます。

 

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