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マイホームの為の土地選び 土地探しの始め方と後悔しない為のポイントとは

新築戸建て住宅を購入する場合、まず決めなくてはならないのは家を建てる土地です。
家族から譲り受ける等、既に土地を所有しているまたはその予定がある場合を除いて、戸建て住宅を購入する際にはまず土地探しを始めなければなりません。では、その土地探しの始め方や進め方、注意するポイントについて紹介していきます。

注文住宅か建売住宅か

新築戸建ての購入を検討するにあたり、土地探しの前に決めておきたいのが「注文住宅」なのか「建売住宅」なのかという点です。
注文住宅を購入したい場合には、土地のみを購入してその土地に家を建てるのに対して、建売住宅は既に完成・または完成予定である住宅とその住宅が建つ土地とを合わせて購入する事になります。近年ではローコストハウスメーカーと言って価格を抑えた注文住宅を建てる事のできるハウスメーカーも増えてきており、比較的手の届く金額で注文住宅が建てられる傾向ではありますが、やはり現実的には建売住宅の方が比較的リーズナブルに購入できる場合が多いと言えます。

注文住宅でも異なる2つの土地選び

注文住宅を建てる場合に選ぶ土地には2つの種類があります。

一般的な土地

自分の希望する土地や広さなど、条件を不動産屋に伝えて土地探しをお願いするなどして希望に合った土地を購入し、その土地に好みの建物を好きなハウスメーカーで建てるという一般的な流れです。
土地の購入と家の購入(建築)とそれぞれ別で購入の手続きが必要なので、ローンを2回組む事になるなど、家を建てるにあたっての手続きの工数は圧倒的に増えるので時間をかけて探し、決めていく事ができる決意が必要かもしれません。その代わり、土地も建物も自分の納得いくものを手に入れる事ができますのでこだわりたい方は一番の近道であり、通るべき道とも言えるでしょう。

「建築条件付土地」

一般的な土地と異なる点は、この「条件」という部分ですがこれは、その土地の売主である不動産屋、または不動産屋が指定する施工会社に建物の建築・施工を依頼しなければならないという制限が土地購入の条件として付いてくるというものです。
戸建てが何棟か建つような、広さのあるエリアなどをまとめて不動産屋やハウスメーカーが買い取りを行った上区画で販売を行っているような開発地区に多くみられます。また、駅から近くのエリアなど、利便性の高い場所などにはこの条件付き土地が多い傾向にあります。

強いこだわりを持って家を建てたい場合には、お願いする工務店や設計事務所が先に決まっている場合もあるかと思いますし、逆を言えば土地探しの時点で自分の建てたい家を建ててくれる工務店・設計事務所での施工が可能なのかを予めチェックしておく必要があるという事です。
一生住み続けると言っても過言ではない土地ですのでしっかりと条件に優先順位をつけて探すようにしましょう。

土地探しの軸にすべき条件とは

注文住宅で家を建てたい場合や、建売住宅の場合もそうですがまず決めなければならない土地。この土地を探す過程において基本としなければならない土地選びの“軸”を紹介します。

資金計画

土地を探す前に、まずしっかりとした資金計画を立て、予算を持つ事が大切です。漠然とした予算で土地探しを始めても、後々に土地購入費が家づくり全体の予算を圧迫する事になり納得の家が建てられないという事にもなりかねません。
より利便性の高い土地が良いという希望はもちろんですが、家を建てる設計・建築費用と土地購入費用とで全体を見た上での予算振り分けを明確にしておく必要があります。

エリア選定

土地を探すにあたり、住みたい街はどこなのかというエリア選定を行う必要があります。通勤や通学を考えるのはもちろんですが、住み慣れたエリア限定なのかそれとも隣町でも構わないのか、ある程度の希望エリアを絞った上で土地探しを始めましょう。自分の住みたいエリアと予算とを合わせて不動産屋に相談に持ち込む事で、そのくらいの条件でどの程度の広さの土地が購入できるのかを教えてもらう事ができるでしょう。
あまりにも条件的に厳しい場合にはエリアを広げてみる、または変更してみる、あるいは駅からの距離を遠くしてみるなどして予算内におさまる土地を購入するために条件を調整する必要があります。

軸が決まったら・・・

不動産屋やハウスメーカーに条件を伝え、土地探しをしてもらうという流れにはなりますが、自分でも土地探しのために動くというのも大切です。
希望するエリアの相場をしっかりと把握することで、不動産屋から紹介された土地がその基準にしっかりと当てはまっているのか判断する事もできますし、実際に住みたいエリアを自分の足で歩いてみるとその町に住んだ時のイメージもわき、子供が通学するのに治安は大丈夫か?自身の通勤には不便ないか?などを体感する事もできます。
タイミングによっては、良さそうな土地に「売地」の看板の建っていて購入したい土地が見つかる、といった事も少なくありません。

土地探しの注意点

家を建てるための納得のいく土地探しの為には注意すべき点がいくつかあります。
先に挙げた土地探しの“軸”をブレずに持った上で、土地探しにおいて気を付けたい注意点を紹介します。

建築条件

家を建てる施工会社の指定があるという「建築条件付き土地」というのは始めに紹介しましたが、それとはまた異なるその土地ごとに定められている「建築条件」を確認する必要があります。主な建築条件には下記のようなものがあります。

・建蔽率(建ぺい率)

建蔽率とは、土地(敷地)に対しての建築面積の割合の事を指します。建築面積とは、建物を真上から見た時の面積といえます。建物が地面と接する面積と言うとわかりやすいでしょうか。
建蔽率は“%”で表しますがその計算式は(「建築面積」÷「敷地面積」)×100となります。この建蔽率というのは防災や風通しの観点から建築基準法によって設定されているもので、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的もあります。

・容積率

容積率とは、土地(敷地)面積に対しての3次元空間の割合を指すもので、こちらも“%”で表記されますが計算式は(「延べ床面積」÷「敷地面積」×100)となります。
例えば2階建ての家であれば、建物の1階の床面積と2階部分の床面積を足した合計の床面積が「延べ床面積」となります。容積率の%によって建蔽率で求めた土台の面積を元に“その土地に何階建ての建物が建てられるのか”という数字を出す事ができます。

補足として「バルコニー(ベランダ)」「ロフト」「玄関」などは延べ床面積からは除外されます。
容積率は、市町村ごとの都市計画にて基準が定められていますが、建物を建てる目の前の道路の幅によっても数値が左右される為注意が必要です。なお、市町村が設定する容積率と、目の前の道路から算出した容積率とで%の低いほうが適用されます。

・高さ制限

建蔽率と容積率を計算すれば、その土地に建てる事のできる建物の最大面積がわかります。しかしその他にも土地によっては「高さ制限」や「日影規制」「道路斜線制限」「北側車線規制」などといった規制や制限が設けられている場合がある為、これらも必ず確認する必要があります。

用途地域

先に説明した「高さ制限」と似ている部分もありますが、市街化区域によっては「第一種(第二種)中高層住居専用地域」という、高さのある建物専用の地域と定められるエリアがあります。この地域に接している場合には隣に数階建てのマンションが建つ、といった懸念も無いとは言えません
逆に「低層住居専用地域」地域として設定されている場合もあり、こちらは高層マンションが建つ心配はありませんが逆に自分の家も高く建てる事はできません

図面

建築条件や用途地域の確認に続いて注意したいのが土地の図面です。土地の図面には、その土地の形状が記されていますがこの図面が実際にその土地を専門業者に頼んで測量した上で作成された図面である事は非常に稀です。
接する道路幅や土地と道路との接道部分の幅などはメジャーなどでも計測できますので、そういった項目は記載されている事が多いですが、現地に行ってみたら見ていた図面と相違があるといった場合もありますので図面だけをあてにしすぎないように注意が必要です。

また図面では把握しきれない情報として「傾斜地」や「崖条例」「高低差」などもあります。相場よりも安い土地などにはこうした条件がのっかっている場合が多くあり、家を建てられるようにするためにまず土地を整備する為のお金がかかるといった事もありますので漏れなく確認しておく様にしましょう。

特別地域

旅先などでコンビニの看板が茶色いのを見た事がありますでしょうか。あのように、そのエリアの歴史的景観を損なわないような規制を定めているのが「風致地区」。他にも「埋蔵文化財保蔵地」という地区では建築前に試掘調査が行われ、教育委員会への届け出が必要などといった条件が定められている場合もあります。

合わせて考えたいその他の項目

土地探しは、あくまでも軸を決めて優先順位をつけて探すのが大切です。あれもこれも条件を見ていると、なかなか決まらず、結果予算をオーバーし、大事な家そのものの建築費用を圧迫する事になりかねません。
例えば複数の土地を候補として比較している場合にはその他の項目として

  • 環境状況
  • 隣地との関係性
  • 電柱やごみ置き場の状況
  • 地質状態

などをチェックしておくのも良いでしょう。畑が近いなら砂ぼこりが懸念される場合もありますし、飲食店がそばにあれば害虫の心配は大丈夫かなど、細かな部分で比較する事もできます。

まとめ

土地探しには自分ではわからない専門的な知識も必要となります。不動産屋はもちろん、家を建てるハウスメーカーなどが決まっている場合にはそこでも土地探しを一緒に手伝ってくれる場合もありますので、情報を聞きながら自分の条件に合った土地を見つけていく事が大切です。
注文住宅の場合には土地探しと並行して設計・建築の準備も進めていくのがポイントです。できるだけ知識を増やし、土地と建物と両方が納得のできるものとなるよう、理想のマイホームの為に頑張りましょう!

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