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もしもの為に知っておきたい「欠陥住宅」にまつわる基礎知識

これから家を建てる人にとって、まさか自分の家が欠陥住宅になるなんて事は思いもしないでしょうし、逆にもしもこれから建てる家が…と考えると不安にもなるかと思います。
ここでは、欠陥住宅とはどういった家なのか、あるいは万一自分の建てた家が欠陥住宅だった場合にはどうすれば良いのかといった基礎知識について紹介します。

欠損住宅とは

新築で戸建て住宅を建築すると、入居の前に必ず検査があります。役所が行うこの完了検査に合格し、検査済証が発行されると安心して住める気持ちになるのですが、実はこの検査でチェックされる項目は表面的なものだけで、床下や天井裏まではチェックがありません。
その為、こういった検査で明るみになる事が無く、住んでみてから初めて発覚する住宅の欠損は、その後の生活を脅かす可能性もある非常に危険なものです。

ここにいくつか欠陥住宅の例を挙げます。

  • ・気密欠損による結露発生に伴う建材腐朽
  • ・雨水の床下浸水による構造耐久性・健康被害
  • ・断熱材の不適施工
  • ・耐力面材の施工不良
  • ・外壁漏水による構造劣化
  • ・窓周辺からの壁内漏水
  • ・排気ダクト接続不良
  • ・ホルムアルデヒド濃度異常

これらはほんの一部であり、素人である居住者にも目で見てわかりやすい欠損事例もあれば表面から見ても全くわからない家の内側の欠陥も多くあります。
この他にも構造上の問題で、必要であるべき建材や部品の不足といった欠陥というよりは違法建築のたぐいについても数多くの事例があります。

欠損住宅が生まれる理由とは

家を建てる施主側は、住宅・建築といった業界に通じている人でなければほとんどが家作りにおいて素人と言えるかと思います。
家を設計する設計士、そして家を実際に建築する施工業者・大工さんといった職人さんは現場のプロです。家を建てるという事に関しては、プロにお任せするしかないのが現実であり、例えば施工現場を素人が見たところで欠損住宅になるかどうかは到底判断がつきません。
もちろん現場の人は皆、良い家をつくろうと全力を尽くしてくれているはずですが、では何故欠陥住宅が生まれてしまうのでしょうか。

架空の工事監理者

工事監理者とは、住宅の建築主の依頼のもと、実際の工事が設計図の内容通りに進んでいるか、あるいは工事請負契約そのものをチェックする監督のような存在です。
役所に提出する書類には必ずこの工事監理者の名前が記載されますが、実はこれは名前がないと申請が通らず工事が進まない為、書類上形式的に名前が載っているだけの場合が多くあります。
これは、そもそも工事監理者は建築主が依頼をしなければならないという事を知らない状態で何もかもを業者に任せたまま家作りが進んでいく為に起こるトラブルでもあり、業者側の手抜きもありますが建築主側の知識不足も問題であると言えます。

施工業者の能力不足

実際に住宅の建築を引き受けてくれる現場の施工業者の方々。いわゆるベテランの大工さんもいれば、そうでない方がいるのも事実です。こればっかりは運でもありますが、現場の職人さんに悪気がなくても能力が不足している場合には失敗につながり欠損住宅が生まれてしまう可能性もあります。
ここで言う能力とは、技術面ももちろんですが住宅を建てる上での法律的な情報や様々な知識の事を指します。
建築主側は、「プロに頼むのだから大丈夫」という気持ちではありますが、人の手で作られているものですので“絶対”ではない事を承知しておく事が大切です。

コストダウンによる品質低下

これは主に建築主側の問題とも言えますが、しっかりとした知識が無いまま設計に望むと起こりやすい問題です。
例えば家の基礎に使う木材を決める際、できるだけコストを抑えたい為に外国産の安価な木材を使う事に決めたとしましょう。ハウスメーカー側が提示する耐用年数は問題ないしと気にせずにいましたが実際に住み始めた所、ツンとする臭いがなかなか家の中から消えないといったケースです。外国産の木材には有害な化学物質が多く使われており、害のある空気が原因で後にシックハウス症候群になってしまうという例も少なくありません。
大きな買い物ですから、少しずつでもコストダウンできるのが理想の家作りです。しかし、コストパフォーマンスを重視して良い部分と、しっかりお金をかけてでも良い物を選んでおくべき部分とのそれぞれが存在します。
安心を買うという気持ちで、建築主側もしっかりとした知識を持った上で家作りに望みましょう

欠陥住宅かも?そんな時どうするべきか

住み始めて間もないのに外壁にヒビが発生している…
雨漏りが原因でカビが発生した…
床にビー玉を置いたら転がっていくので家が傾いているかも…

そういった些細な事からも発覚する欠陥住宅ですが、見えている部分は確認できても床の下や天井裏、壁の内側がどのような状態になっているのかはわかりません。
そこでまず、欠陥住宅の疑いがある場合にはしかるべき所への相談が必要です。

建築士や弁護士

まずはプロである建築士に相談するようにします。明らかな欠陥住宅であれば、その責任を業者に対して問う事ができるのかといった法律的な知識が必要となってくるので弁護士への相談も必要になります。
後に、業者に対して責任を問う為の裁判等になれば、建築士や弁護士に依頼した費用も請求できる場合があり、これは法律で請求可能期間が定められているのでそういった部分も併せて専門知識のあるプロにアドバイスをもらいながら進めていくようにしましょう。

欠陥調査

欠陥住宅かどうか、あるいはどのような被害が出ているのかといった欠陥調査を行う専門業者が存在します。
もしこの欠陥調査自体を、建築を依頼した業者に任せてしまうと、責任問題があるので正しい調査結果にならない懸念があります。信用問題ではありますが、欠陥が確認されている以上調査に関しては第三者に依頼を行い、現状や補修方法、そこにかかる費用の見積もりや責任問題といった細かな所までしっかりと確認し、全てを写真や書面に残した上で交渉あるいは裁判の場で提出できる様残しておく事が大切です。

建築業者への交渉

いきなり裁判という訳ではなく、まずは調査結果を建築業者へと報告し、修理や賠償について交渉を行います。
個人で手続きのできる簡単な方法としては、郵便局の取り扱う「内容証明郵便」というものがあります。記入内容を郵便局が保証するもので、法的効力を持たせる事ができる方法です。このような方法で、当事者間で納得のいく結果が出ればスムーズですが、そうはならない事もあります。その際には弁護士を通じて調停や訴訟などを検討する事になりますが、業者もプロですので、焦らず手順を踏んで、専門家の知識や知恵を借りながら可能な限り円満に進むように心がけましょう。

例えば調停や裁判になったとしても、施工業者側に支払い能力が無い場合には、欠陥部分を修繕する為の資金すら受け取れないといった心苦しい事例も多く存在します。
家を建てる際にまず、そういった部分も視野に入れた上で保証制度などについてはしっかりと確認しておく様にしましょう。

消費者の立場に立った法律

2000年代に入り、耐震偽装事件などの住宅における建築問題の背景もあり、住宅を購入する消費者の立場に立った法律が整備されるようになり、欠陥住宅の被害者を救済する道が整ってきているところです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

これは、住宅性能の表示基準を定める事で住宅品質の基準を標準化するとともに、住宅新築工事の請負人及び売り主に対して10年間の瑕疵担保責任を義務付けるという法律です。
「品確法」とも呼ばれています。

1:住宅性能評価

国土交通大臣により登録を受けた住宅評価の為の専門会社等が、定められた基準に従い住宅評価書を作成する事ができるものです。

2:住宅紛争処理支援センターの開設・弁護士会による紛争処理

請負契約・売買契約に関する紛争が発生した場合に、その当事者は指定住宅紛争処理機関に対して紛争の処理を申し立てる事ができるシステムです。弁護士会の内部に設置されているのがこの指定住宅紛争処理機関ですが、当事者は紛争処理の申し立てを行う際の自己負担費用として1万円を支払う設定です。

3:10年間の瑕疵担保責任義務

新築住宅の建築、あるいは売買そのものの契約において、売り主及び工事請負人は注文者に住宅を引き渡した時点から10年間は契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負う事と定められています。瑕疵担保責任とは、引き渡された住宅が契約上の品質に適合しない場合に、売り主や請負人が責任を負うという物です。
この瑕疵担保責任では、業者側が定められた保険に加入するか供託金を支払う事が定めされている為、万一欠陥住宅発覚後に業者が倒産した場合や支払い能力が乏しい場合でも2000万円までは保証修理費が支払われるようになっています。

まとめ

これから家を建てる際、欠陥住宅だった時の不安という所まではなかなか気持ちが行き届かないかと思います。ですが新築戸建て住宅の欠陥住宅は、絶対に無いとは言い切れないのも事実です。
ハウスメーカーや工務店といった家作りの窓口に、身を任せて事が運んでいきがちではあすが、数千万円という大きな買い物をする以上は必ず、建築主となる自分自身もきちんと学び、知識をつけた上で家作りに挑む事こそ大切であると言えるのではないでしょうか。

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