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新築戸建ての土地選び【建築条件付き土地】ってどんな土地?

家を建てたい時、土地探しをしていると必ずと言って良い程目にするのが【建築条件付き土地】という土地ですが、この“建築条件付き”というのは、普通の土地と一体何が違うのでしょうか。その条件やメリット・デメリットについて紹介します。

建築条件付き土地の“条件”とは

通常、戸建て住宅の購入を検討する際にはまず土地探しから始めます。気に入った土地を見つけたら土地を購入し、その土地の上に自分の好きなハウスメーカーや工務店などに依頼して家を建てます。では、建築条件付き土地と通常の土地との違いを確認してみましょう。

建築業者の指定

建築条件付き土地の条件とは通常、住宅を建設する建築業者の指定がある場合を指します。通常は自分の好きなハウスメーカーや工務店、あるいは設計事務所に設計を依頼して住宅を建てる事になりますが、建築条件付き土地では予め指定された建築業者での建築のみが許されています。

つまり、土地と建物が同じ会社から販売されているケースが多いと言えるでしょう。あるいは、土地を販売している不動産会社が指定の建築会社と提携を行っているというケースが考えられます。

建築契約期限

建築条件付き土地の条件として、建築業者の指定がある他にも“一定の期間内に建築契約を行い、施工を開始する”といった、契約に関する制限が設けられている場合があります。

土地を契約してから3カ月以内に指定の建築会社と請負契約を結ぶ必要がある、あるいは施工を開始しなくてはならない等、定められた条件がスケジュール的にタイトな場合がありますので、ゆっくりと住居のデザイン・内外装を決めたい人には向いていない場合があります

注文住宅で家を建てる場合、設計からこだわる場合は施工が始まるまでに1年以上かかる事もあります。建築までの期間制限がある建築条件付き土地の場合には土地の契約前にまず、定められた期間の確認をしておく事が大切です。

建築デザイン

建築条件付き土地の上に建てる住宅は、100%思いのままには自由に建てられない場合が多いと言えます。注文住宅では完全自由設計が普通ですが、建築条件付き土地に建てる指定建築業者での住宅建築は、家の設計・デザインなどがある程度決まっている場合やパッケージされたラインアップから基本設計を選択するといったケースが多く見受けられます。依頼したい設計士がいる場合や、地下室を作りたいなどといった特殊な希望には基本的に対応できません。

間取りに関しては敷地の条件に合わせて希望を出して設計してもらう事が出来る場合もありますが、担当のハウスメーカーや建築会社によってはパッケージ化された間取りからの選択のみとされる場合もあり、自分の思い通りの間取りにできるかは確認が必要と言えます。

内装デザイン

内装に関しては、壁紙の種類や床材などは選択できる場合がほとんどです。しかし、建築会社が元々持っている種類の中から選ぶという様なケースは多く、そもそも取り扱いのある壁材や床材のラインアップの多少については会社により異なると言えるでしょう。

建築条件付き土地の購入後の流れ

ここまでで紹介してきた、建築条件付き土地の建築条件を踏まえた上で、建築条件付き土地の購入から住居が完成するまでの流れを確認しましょう。

①土地の売買契約

まずは土地を販売している不動産会社やハウスメーカーと、土地に関する売買契約を締結します。

②施工会社と打ち合わせ

土地の売り主から指定された施工会社と、住宅の間取りや仕様について打ち合わせを行います。間取りは思い通りに設計してもらえるのか、室内の空間設計は望み通りに叶えてくれるのか、内外装のデザインの選択肢のラインアップもここで確認をします。

③施工会社との契約

打ち合わせで問題が無ければ、施工会社と建築工事請負契約を締結します。建築条件付き土地の場合、土地購入後から住宅の建築に関する打ち合わせを経て施工会社と契約を結ぶまでの期間をおおよそ3カ月以内と定めています。
②の打ち合わせの初期の段階で、自分が願う家を建てる事ができるのか、不安はないかといった項目について確認が必要であり、万一建築条件の契約期間内に建築工事請負契約を締結できない場合には土地の売買契約を含めて全てがいったん白紙となります。築工事請負契約を締結後は、契約の白紙化には違約金が発生するので注意が必要です。

④着工

施工会社との契約が、定められた期限内に無事に結ばれるといよいよ着工となります。着工から完成までの期間は施工会社により異なります。
建築条件付き土地の場合、土地購入から施工会社との契約までが3カ月以内と非常に短時間に設定されている場合が多い為、間取りや建材などのある程度の枠組みが決まり次第着工、その後の内装などは着工後に施工と同時進行で進めていくという場合もあります。

⑤入居

住居が完成すれば、晴れてマイホームへの入居となります。

建築条件付き土地のメリット・デメリット

建築条件付き土地の概要について紹介してきました。一般的な土地・住宅の購入とは異なり様々な制約がある事がわかりましたが、ではそういった制約があるのにも関わらず、それでも建築条件付き土地を選び、そこに家を建てるメリットはどういった点なのか、あるいはデメリットは何かについて具体的に整理します。

建築条件付き土地のメリット

土地の価格が割安なケースがある

建築条件付き土地の場合、一般的な土地とは違って指定業者での住宅建築が約束されています。このことから、土地売買においては住宅建築での利益も見込んだ上で価格が設定される事もあり、一般的な土地よりも割安で土地が販売されるケースがあります。
土地の販売会社と住宅の建築会社がグループ企業や関連会社である場合には特に、土地価格が割安であるケースが多い傾向にあります。

スピーディに家を建てる事ができる

注文住宅ではゼロから家作りを始めるのが通常である為、設計の段階から考えると家が建つまでに相当な時間を要するのが通常です。依頼する建築会社を選ぶ所から考えれば、1年や2年かかる事も珍しくはありません。

ですが建築条件付き土地を購入して家を建てる場合には、土地購入の時点で建築会社や設計の参考プランが既に決められており、更には土地契約から住居の施工開始までに期限が設けられています。その為、全体的にスピード感を持って住居の完成まで進める事が出来、家を建てるという一連の工程をスピーディに終える事ができます。

建売よりも融通が利く

建売住宅の場合には、既に建てられた住宅あるいはこれから施工が開始されるものの設計が既に決められているといった住宅を土地とセットで購入する為、自分の理想とは異なる間取りであったり、理想の家事動線が描けなかったり、好みとは違う部分を我慢しなくてはならない事もある為、場合によってはリフォームが必要になる事もあります。
一方で建築条件付き土地の購入であれば、住居の設計に関するある程度のパッケージは決められているものの、定められた期限内であれば融通を利かせられる部分もあり、希望を取り入れながら、思いどおりの家に近い家を建てる事が出来る点が魅力です。

建築状況を確認する事ができる

建売住宅ではほとんどの場合、既に建てられた家あるいは施工が開始されている家を購入するため、基礎工事や躯体工事、あるいは内装工事などの建築過程を自分の目で確認することができません。法律で定められた基準や検査が必ず行われる為、住宅の安全性はある一定基準守られてはいるはずですが、施主が現場に行かないという背景もあり建築会社や現場職人の施工能力によっては後に不具合が生じる可能性も否めません。
ですが建築条件付き土地を購入した場合、住居の建築は契約後にある程度の設計・相談を進めた上で施工が開始されるので、住居が完成するまでのその過程においては自分で足を運び現地を確認する事ができるという点がポイントです。

建築条件付き土地のデメリット

建築会社を選べない

建築条件付き土地は、住居の設計・施工に関しては指定の建築会社によって行われる前提で土地が販売されます。その為、設計や施工を依頼したい設計士や建築士、ハウスメーカーや工務店があったとしても自分の希望で家づくりを他に依頼することは出来ません。
建築条件付き土地の購入時には、住居の建築条件を十分に確認する必要があります。

完全理想の家を建てる事はできない

建築条件付き土地を購入した場合、住居の建築については指定の建築業者が持つある程度のパッケージプランがベースになる事が多く、大きな間取り変更は出来ない場合があります。
内装・外装や住居内設備に関しても、ある程度決められた、業者が指定するラインアップの中から選択するケースが多いと言えますので、自分の理想とする設備やデザインが揃っていない可能性もあります。

ゆっくりと選ぶ事ができない

建築条件付き土地の特徴にある、土地購入契約から住宅工事請負契約までの期限設定によっては、間取りをはじめ内外装のプランを選んでいる時間がほとんど無いまま期限を迎えてしまう懸念もあります。場合によっては、建築条件付き土地の購入契約と、工事請負契約を同時や数日間で結ぶように促されるという事例もあるようで、この場合には白紙解約を希望する場合に違約金が発生するケースもあるようです。
こだわりを持ってゆっくりと家を作っていきたい方にはオススメできないと言えるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。建築条件付き土地の特徴や、メリット・デメリットについて紹介してきました。
ある程度の融通が利けば費用が抑えられる分には問題ない、あるいは建築会社や土地を探す時間や労力をかけたくないといったニーズをお持ちの方には非常にマッチした土地購入の選択肢であるかと思います。

その一方で、家族構成やライフスタイルにしっかりと合ったこだわりのある理想の住まいを手に入れたいという方にはあまり向いていない可能性もあります。
マイホーム購入に求める条件にもし建築条件付き土地がマッチするのであれば、土地・住宅の選び方の選択肢の一つとして検討してみるのも良いかもしれませんね。

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