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家作りで考えたい人生設計と資金計画とは

マイホームの購入を検討する際、必ず考えなくてはならない「資金計画」。1年や2年の話ではなく、住宅ローンは30年40年といった長い期間で契約する事になります。
人生の多くの時間を費やして支払っていく大きな買い物であるマイホームを無理なく購入できる為の考え方や資金設計について紹介します。

住宅ローン

家を建てる場合、あるいはマンションを購入する時もそうですが、多くは「住宅ローン」を組む事になると思います。理想の家を建てる為にはいくらのローンを組んだら良いのか、自分の年収でどのくらいの金額を借りる事ができるのか、そういった“家を建てる為に考える住宅ローンのポイント”について紹介します。

借りられる金額

住宅展示場やマンションのオープンハウスを見に行くと、営業マンに簡単な情報を聞かれ、住宅を購入した場合のローンの返済計画などの見積もりを作成されるといった事があるかと思います。
この場合、年収の数字を基準にして簡単に計算を行って算出した金額で「このくらい借りられます」という回答を出すのがほとんどですが、本来住宅ローンの契約には金融機関の審査が必須です。

しかし、ハウスメーカーの営業マンから提示された金額を基準にして家づくりの計画を始めてしまうと、後になって返済が苦しくなるという例が後を絶ちません。
営業マンが提示する金額丸ごとが金融機関の審査には通るかもしれません。ですがそこで“借りられる金額”というのは“返済していく事のできる金額”とは一致しないという点に注意が必要です。

借りられる金額を基準にして、融資枠をいっぱいに使って予算を建て、家を作り始めてしまうとその後の人生は厳しいものになる可能性がある事を頭に入れておくようにしましょう。

返済していける金額

住宅ローンを返済していく事のできる具体的な借入金額を「適正借入額」と言います。そして、実際に返済していく事のできる適切な返済額を表したものを「返済負担率」と言います。
「返済負担率」とは、年収に対してどのくらいの金額を住宅ローンの返済額が占めているのかという割合を指しますが、一般的には年収の20~25%程に抑えるのが適切な金額だとされています。

例えば年収400万円であれば、その25%は100万円になります。それを12カ月で割ると月あたり8万3千円の計算です。これなら、賃貸でアパートを借りるのと大して変わらないかと思いますが、ここで注意が必要なのは計算に使った「年収」と、実際に毎月受け取る給料の「手取り金額」とではその額が異なるという点です。

年収というのは、税金や社会保険料といった“給料から天引きされるもの”を引いていない状態で計算された数字です。
その為実際に毎月手元に入る“手取り金額”というのは年収から計算した額よりも少なくなるというのが現状です。

返済していく事のできる金額の目安としてまず、収入から計算を行った上で月々の手取り金額と照らし合わせてライフプランを設計する事が大切であると言えます。
この計算には住宅ローンを組む際の“金利”も考慮するようにしましょう。

借入から返済終了まで金利が変わらない「全期間固定金利」で有名なのが“フラット35”です。

ライフシミュレーション

資金計画をする為に欠かせないのが「ライフシミュレーション」です。このライフシミュレーションとは一体何かというと、ローンを契約するその年から今後の人生設計を具体的にシミュレーションする事で、人生に必要な費用を予測・算出し、その家庭ごとの生活費や生活水準を確認する事です。

基本項目

ライフシミュレーションを計画する上でのポイントとなる項目には一般的に、下記のような項目が挙げられます。

  • ・家族構成
  • ・収入額(実際の手取り金額)
  • ・子供の人数
  • ・子供の進学計画
  • ・生活費内訳
  • ・医療費や保険料、税金の支出額
  • ・雑費、趣味にかかる費用
  • ・旅行などの頻度
  • ・自動車の所有
  • ・年金の受け取り時期や老後のプラン

子供の進学計画では公立学校に通うのと私立に通うのではかかる金額も違います。もしも理系の大学に通う事になったら年間授業料の金額は文系よりも高くなりますし、6年間通うかもしれません。例えば海外に留学を希望した場合には?旦那さんが単身赴任になった場合には?そういった様々な出来事がこの先の人生に待ち受けているという事を、具体的に予想して計画して人生の予定を立てる事で、人生にかかるお金を計算してライフシミュレーションを作っていくのです。

月々きっちりと家計簿をつけているお宅なら、月の収支について概要は把握している事とは思います。しかし細かく家計簿をつけていない場合にはまずは月の生活費の内訳を紐解く所から始める事で、現実的な経済状況を把握する事が可能です。

そしてその経済状況というベースがあった上で、出産や子供の教育、趣味や家族での旅行、自動車の所有、更には子供の結婚や夫婦の老後といった人生のイベントを計画立て、「お金」を軸にして人生設計を行う事こそが、住宅購入の際に無理なく支払っていく事のできる“返済額”を算出するポイントです。

生活スタイル

ライフシミュレーションを行う事で、「お金」という視点から見た住宅ローンの返済可能額が明確になりますが、実はそれ以外にもその家族の“生活スタイル”を明確にするきっかけにもなります。
例えば、

  • ・キャンプや釣りが趣味である
  • ・スニーカーを集めるのが好き

などといった現状があれば、趣味の道具を保管する為に玄関とは別に広めのシューズクロークを作り、靴を沢山保管しておく事ができるようにしたり、アウトドア用品など大きめのものを置けるようなスペースのある間取りの家にした方が良いでしょう。

  • ・生活費の内訳でファッションの比率が高い
  • ・鞄や帽子など服飾雑貨を集めるのが好き

といった場合には、ウォークインクローゼットを広めに作ったり、その中の収納棚の区切りはどういった高さが理想であるかといった所まで計画して、収納スペースを考えた間取りを検討する事が出来ます。

  • ・夫婦共働き
  • ・買い物は休みの日にまとめ買い

こういった生活スタイルの家族なら、日持ちのする食品を保存しておく事ができるようなパントリーを設置すると良いですね。例えば通常の冷蔵庫の設置場所に更に小型の冷凍専用庫の設置スペースを作る場合もあります。

このように、ライフシミュレーションを行う事によりそのご家庭のライフスタイルを改めて確認する事ができ、それに伴った住宅建築計画や購入プランを立てる事ができるようになります。

実際の価格

家を建てる際にはライフシミュレーションを元に予算を建て、その予算内で収まるような条件で家を探す事になります。しかし例えば、3000万円の予算で考えている時に、土地+建物で3000万円の住宅では、予算オーバーになります。
では一体、実際に考えるべき“予算”とはどれ程の金額が目安なのでしょうか。

付帯工事費

「付帯工事費」とは、家を建てる為に必要となる様々な工事に必要になる費用です。
例えば購入を決めた土地が、宅地としては地盤が適していないような土地だった場合には地盤改良工事が必要です。それは何十万円という大きな値段が必要になりますし、電気工事やガス工事といったインフラ整備も必要です。
接道の状況によっては、道路を広げる為の工事も必要になります。
その土地や状況、条件によってかかる費用は一概には申し上げられませんが、こういった付帯工事費にかかる金額は家づくりの総費用のうち15~20%を占めると言われています。

諸経費

「諸経費」と言うときりがない部分ではあるのですが、上記のような工事費などまとまった資金が必要になる事の他に細かな支出も多く発生する事を覚えておくようにしましょう。
具体例としては、

  • ・各種申請費用
  • ・住宅ローン保証金、手数料
  • ・地鎮祭、上棟式費用
  • ・職人さんへの差し入れ
  • ・ご近所へのご挨拶用菓子折
  • ・新居に必要な家具、家電

などです。
家作りでは、この他にも細かい費用が少しずつでも色々と発生する事になります。こういった諸経費に関しては基本的に住宅ローンの中には一緒に組む事ができない為、手元に現金として準備する必要があると思っておいたほうが安心です。これら諸費用が、総費用のうち約5~10%を占めると言われています。

ランニングコスト

マンションであれば、月々管理費用を支払っている為、大きな修繕費というのは発生しません。ですが戸建て住宅の場合には、外壁塗装や雨漏り対策、害虫対策など、全てのメンテナンスが自己管理となります。
そういったランニングコストに発生する費用も、ライフシミュレーションの中に組み込む事でより具体的な予算が建てられる事と思います。

  • ・保険料(火災・地震)
  • ・固定資産税
  • ・都市計画税(エリアにより)
  • ・外壁塗装
  • ・屋根塗装
  • ・水回りのリフォーム
  • ・フローリングの張替え
  • ・給水管メンテナンス
  • ・シロアリ防除

具体的な例として上記のような維持費が発生する事を知識として把握し、資金計画に反映すると安心です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。夢のマイホーム購入の非常に現実的な部分を紹介してきました。大きな買い物だからこそ、自分の思い描く納得の家作りをしたいと誰しもが考える事と思います。
しかし、住宅ローンの借入れ・返済においては精緻な計画立て、シミュレーションを行った上での検討が必須であり、そういった検討を重ねた上で無理なく返済を続けていく事ができる金額での予算立てを行い、その枠の中で家族が楽しい人生を送る事のできる家作りを考えていただきたいと思います。

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