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「絶対高さ」「北側斜線」?住宅建築で注意したい“高さ制限”とは

戸建て住宅を建築する際に必ず気にしなくてはならないのが住宅建築における“高さ制限”です。ここでは、住宅の高さや形を制限する建築上のルールについて紹介します。

高さ制限

戸建て住宅の建築を考える際には様々なルールを確認しなくてはなりません。家を建てる時には、その土地により異なる建築条件が沢山存在します。そのうちの一つである重要な項目が“高さ制限”です。

住宅を建築する際の高さ制限には、

  • 絶対高さ制限
  • 斜線制限
  • 日影制限
  • 高度地区制限

といった種類があります。

絶対高さ制限

これは、地盤面を起点として建物の高さを10mまたは12m以下でなくてはならないという制限です。
第一種低層住居専用地域あるいは第二種低層住居専用地域において規定のある制限です。近隣との兼ね合い上、日照の問題や風通しを確保する事で環境を良くする為にと設定されている制限であり、高さ制限が10mか12mかどちらの規定に該当するかは、建築場所の都市計画にて定められています。

例外として、建築審査会が同意し、特定行政庁が許可した場合には絶対高さ制限を上回る高さの建物を建てる事が許されています。周辺に広い公園があり、低層住居に関係して住環境を害する恐れが無いと判断された場合や、住居以外に学校など特別な建築物を建てる事がやむを得ない場合などがこの“例外”に該当します。

斜線制限

斜線制限の中には更に3種類の制限があります。

隣地斜線

「絶対高さ制限」の設定がある第一種、第二種低層住居専用地域以外の地域に適応されるのがこの「隣地斜線」の制限です。
隣り合う建物のお互いの採光や日照、あるいは風通しといった環境が良好な状態で保たれるようにと設定されている制限です。
隣地との境界線を起点として、その「高さ」と「角度(斜線の勾配)」により規制されます。

北側斜線

「隣地斜線」で対象外であった第一種、第二種低層住居専用地域に加え、日影規制の無い第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の区域内で適応されるのが「北側斜線」です。
北側に当たる隣人の住居への日当たりを考慮し、南からの日照を確保する為に定められている制限です。
北側隣地との境界線上に一定の高さを取った上で、そこから更に一定の勾配で記された線の範囲内で建物を建ててくださいねという規制です。
ここで言う“北側”とは、「真北」が基準である為、地図に示されている方位を確認する必要があります。

道路斜線

該当地域は限られておらず、都市計画区域全域が規制の対象となるのがこの「道路斜線」です。
建築の際に、建物の道路に面した部分の高さを制限する事で、道路自体の採光や通風を確保する事が目的とされています。もちろん、道路だけでなくその周囲の建物にも良環境を与えるメリットが見込まれます。
この「道路斜線制限」は、建物に接する目の前の道路の反対側の建物との境界線を起点とし、その距離(適用範囲)と勾配(角度)によって規制されます。
詳細な制限については、用途地域により、また容積率の限度に応じて定められており、接する道路の幅によっても変わります。
しかし建物が道路から一定以上の距離離れていれば、道路に対しての影響がほとんどないとみなされて道路傾斜の適用を受けないというケースもあります。

日影規制

日影規制は、その名の通り日照条件の悪化を防ぐ為の規制です。1976年の建築基準法改正で導入された規制で、これは70年代に入り高層マンションが多く建つようになった事に伴って“日照権”に関する訴訟が頻繁に行われるようになった事から定められたものと言われています。

“日が当たるように”というよりは“日影の時間を一定基準内に抑える”事が目的とされています。1年のうち最も日が短いと言われる「冬至の日」の日当たりを基準にして測定されます。

全国統一で基準が定められている訳ではなく、各地方自治体が建築基準法の内容に照らし合わせた上で基準を定めています。また、この規定が適応されるのは7m以上または3階建て以上の中高層の建物とされていますが、自分が住居を建てたい土地の日影規制を調べると同時に、隣家が及ぼす日照状況についても確認してから土地を決める事が大切です。

屋上突出物

住宅建築には様々な高さ制限がある事がわかりました。ではその高さの基準となる屋根までの高さですが、ここではその屋根部分に該当する「屋上突出物」について紹介します。

屋上突出物とは

その名の通り、「屋上突出物」とは建物の屋上に部分的に突き出ているようなものを指します。ただし、屋内的空間が無いものが対象であり、採光窓や換気窓といった窓の立ち上がり部分やパイプ・ダクトスペースの立ち上がり部分がこれに該当します。その他、建物と一体になった煙突や、鬼瓦や装飾用工作物といった部分的で小規模な外装も「屋上突出物」としてみなされます。

屋上突出物と高さ

実は、これら「屋上突出物」は高さ制限の対象には含まれません。その為、高さ制限の規定内で建物を建てる場合には、これらの「屋上突出物」を含まない、それぞれの制限で定められた“起点”から屋根までの高さを計測する必要があります。
ただし、屋上のある建物で、「パラペット」と呼ばれる屋上を囲っているような「手すり壁」「胸壁」といった部分については部分的ではないので屋上突出物とはみなされず、“高さ”として計測されます。
北側斜線に関しては屋上突出物も高さ制限の計測対象になります。

やむをえない屋上部分

「屋上突出物」とはまた違った「やむをえない屋上部分」というのも存在します。これについても“高さに算入しない屋上部分”と定められており、

  • 階段室
  • 物見塔
  • 装飾塔
  • 高架水槽

などがこれに該当します。戸建て住宅ではなかなかありませんが、エレベーターなど昇降機の乗降ロビーやクーリングタワーの空調設備などもこれに該当します。ただし、“高さに算入しない条件”が定めされており、【水平投影面積≦1/8×建築面積】に該当する場合に限るとされています。

太陽光パネル

エコハウスが注目される中、一層期待が高まっているのが「太陽光発電」です。戸建て住宅でも太陽光パネルを屋根部分に設置して太陽光発電で発電し、電力を蓄電池に蓄える事で家庭での消費電力をまかなう事ができるというシステムです。災害時にも蓄電設備から全力を供給する事ができるというメリットから、近年広く普及しつつあります。

この太陽光パネルですが、2011年の法改正で“太陽光発電設備を地面に架台を置いてパネルを設置する場合は建築基準法の適用対象から除外する”という決まりになりました。あくまでも“地面に設置した場合”のみの法令であり、建物の屋上や屋根に設置されている場合には建物の一部とみなされる為、上記で紹介した計算式【水平投影面積≦1/8×建築面積】を超えてしまう場合には高さ制限の対象となります。

天空率

「天空率」という制度は、建築基準法内の高さ制限の項目に設けられている制度です。しかしこの「天空率」に関しては、これまで紹介してきた様々な「高さ制限」とは異なり、「天空率」の指標を用いる事で高さ制限を“緩和する”事ができるようになります。

天空率とは

天空率とは、魚眼レンズで空を見上げた時に、円の面積に対して空がどれだけ見えるかという割合を示したものです。天空率が高い程空が多く見えるという計算になりますが、これを建物で考えた場合、任意の測定ポイントからその建物を見た時に、斜線制限に適合する場合よりも空が広く見えると計算ができるならば、斜線制限に適合しなくても良いという考え方です。

天空率の計算方法

天空率の計算式は
【Rs=(As-Ab)/As】となり、

Rs:天空率
As:想定半球の水平投影面積
Ab:建築物・敷地をAsと同一の想定半球に投影した水平投影面積

で計算します。
御覧の通り計算は非常に複雑であり、素人が目視で簡単に計算できるものではありません。通常は天空率の計算に対応したCADソフトや専用の解析ソフトを使って計算します。

天空率が適応される高さ制限

天空率により制限が緩和されるのは

  • 道路斜線制限
  • 隣地斜線制限
  • 北側斜線制限

です。その他の日影規制や高度地区、絶対高さ制限には適応されませんので注意が必要ですが、もし天空率により規制が緩和されるとなれば、住宅設計のデザインに多少の自由が利く事になりますし、住居性や空間を上手く使う事が出来るメリットが生まれます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。住居を建てる際には、様々な種類の“高さ制限”がある事がわかりました。制限の種類によって、その計測の起点も異なりますし、屋上部分の突出物についても考慮しなくてはなりません。
しかし、厳しい制限で建物の建築条件が限られそうな場合でも、天空率を使ってある程度の緩和措置を取る事もできます。
詳しい知識がないと、正確な数字や状況がわからない部分ではありますので、設計の際には現状調査を含め、しっかりとした知識のある担当の方に相談しながらの家作りを進めていってください。

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