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コロナ・ショックで東京の新築マンションの市場はどうなっているのか―価格は上昇を維持、今後の展開をどうみるか

中国を震源地とする、新型コロナウィルスの日本国内での蔓延は、国内景気を揺れに揺らしました。景気に敏感な住宅・不動産市場も例外ではありません。一般ユーザーの外出自粛による営業・販売行為の停止に加え、感染防止策として3密(密閉、密集、密接)の回避や消毒作業などで、新築分譲マンションや戸建て住宅などの販売現場は混乱しました。

ではこのような状況を経ていまの新築分譲マンションの価格はどうなっているのでしょうか。コロナによって一般庶民でも手の届きやすい価格帯まで下がり、買いやすくなったのでしょうか。

分譲マンションの供給数と価格の動向

民間調査機関・不動産経済研究所が公表している、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県)の新築分譲マンション市場動向によると、2020年上半期(1~6月)の供給戸数は7497戸となり、前年同期の供給(1万3436戸)との比較で44.2%減という大幅な減少となりました。
地域別でみますと、東京都区部が3845戸(前年同期比29.6%減)、東京都下が761戸(40.5%減)、神奈川県が1562戸(53.1%減)、埼玉県が498戸(74.8%減)、千葉県が831戸(40.1%減)と全ての都県で二桁のマイナスとなりました。

この販売戸数の極端な減少は、新型コロナウィルスの感染拡大の影響などから、多くの販売中の物件でモデルルームを閉鎖するなど、事業者が営業・販売活動を自粛したことによる影響とみられます。
一方でマンションの販売価格は、戸当たりの平均で6668万円となっており、前年同期比で8.7%も上昇しました。

近年の不動産価格の上昇から、分譲マンションもそう短い期間で価格は下がらなかった、価格調整は起きなかったということです。そもそもコロナ禍という特殊な状況において、価格を引き下げたところですぐにエンドユーザーが戻るわけでもありません。マンション分譲業者はコロナ禍における顧客や市場の動向をウォッチしていました。

6月以降の直近の数字はどうでしょうか。7月の首都圏の分譲マンションの供給戸数は2083戸となり、前年同月の1932戸と比べて7.8%増加しました。戸当たり平均販売価格は、前年同期比で7.9%上昇の6124万円と上昇しています。
さらに8月の供給戸数は前年同期比8.2%減の1669戸、戸当たり平均価格は6011万円で、前年同期比6.2%の下落となりました。ただし、㎡あたりの単価は前年同月比で4.2%上昇しています。価格が高止まりした状況です。

なぜコロナに遭っても価格が下がらず、価格は高いままなのか。これは売主側の事情によるところが大きいと考えられます。この稿では2008年9月に発生した、リーマン・ショック後の世界的な金融危機の頃の住宅・不動産市場との比較で説明します。

価格高止まりの理由

まず現下のコロナ・ショックにおける経済状況と、リーマン・ショック時のそれと異なるのは、銀行などの金融機関のダメージの有無です。いまは金融機関が痛んでいません。

不動産マーケットにとって金融は「血」であり、血が急に止まったリーマン・ショックの時は、上場不動産会社が20社以上も経営破綻しました。当時金融機能が麻痺したことを受けて、銀行は不動産会社に貸し付けていた債権の回収を急に行いました。資金繰りに窮していた不動産デベロッパーは、販売中の物件や、近くマンションとして販売予定だったマンション用地について、市場価格をはるかに下回る安値で売却せざるを得ませんでした。

新築未入居の分譲マンションは「アウトレットマンション」という名前で販売されていました。このような銀行の態度の硬化が、結果的に地価の急落につながったのでした。

一方でいまのコロナ禍では、不動産デベロッパーは資金繰りに窮していません。
日本銀行による異次元の金融緩和による低金利、さらにはマイナス金利によって、金融機関の資金調達コストがほぼゼロという状況になっています。そのため金融機関はデベロッパーに対して早期の返済を求めない、しばらく長めに借りておいてもらって結構です、という態度に変わりました。

09年頃の金融危機時と比べると、現下のマンション・マーケットは、大手マンションデベロッパーによる寡占化が進んでいます。コロナ禍のマンション市場は、エンドユーザーが一時的に退避しただけで、売主側に価格を下げてでも売らなくてはいけない状況ではないわけです。

体力がある大手不動産会社の割合が増えて、マンションの売り方は大きく変貌を遂げています。通常、新築分譲マンションの販売手法は「青田売り」と呼ぶ、計画素地の段階で完成・引き渡し後の予想形となるモデルルームを見せて、その場で契約するセールスが一般的でした。
ところが、いまのマンションデベロッパーは、建物が完成した後から販売を開始する「竣工後販売」のケースが増えています。価格面でも当初の売り出し価格を高めに設定して、時間を掛けて売る。短期で全戸を捌くのではなく、なるべく長く小出しにして販売活動を続けて長期に収益を稼ぎ出すやり方に変わってきています。

このような市場環境の変化に、大手よりも下のクラスのデベロッパーが付いてこれず、市場には格差が生まれています。

コロナ後の経済はバブルとなるか?

コロナ・ショックが世界中を覆った今年2月から5月にかけて、金、株、債権といったあらゆる資産価格が暴落しました。この時点では特効薬もなく、罹患すれば人は死ぬしかないと、先が見えない状況でした。
金融マーケットではリーマン・ショックの時と同じようなことが起きるかもしれないと、手持ちの資産を売却し現金化する動きが強まりました。こうした投資家の動きをみて、世界中の中央銀行が実施したのが、金融緩和です。

6月以降の株高は、金融危機が発生する懸念が回避されて、いったん資産から逃避したお金が資産に戻ってきたことを指します。日本の株価もコロナ・ショック前の水準を回復、アメリカはコロナ前からさらに上昇しています。
お金が資産に戻るとなると、行先は不動産もあるわけです。まだまだ東京は地価が上昇する余地があります。国土交通省の7月1日時点の都道府県地価調査(基準地価)は、全国的に下落したといっても、東京都内の地価は下がることが無くコロナ禍においても上昇という結果となりました。コロナの危機を過ぎて、地価は今後も確実に上昇をしていくと考えたほうがいいでしょう。

新築分譲マンションの平均販売価格は、1990年の「バブル期」を超えるようになりました。
ただしその内訳、とりわけマンションの立地をみてみますと、バブル期は駅徒歩5分以内の物件の比率が2割程度しかなかったのですが、2019年以降は5割程度の水準に達しており、駅至近の利便性の高い物件が増えています。
そういう意味でいまの価格高止まりの状況は決してバブルとはいえず、実態が伴っている健全な価格上昇といっても良さそうです。

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